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"> 本报记者杨洁
今年以来 ，REITs市场持续扩容 ，兼具稳定分红与增值潜力的REITs正成为理财资金的“新底仓” 。多家银行理财子公司正通过委外投资 、战略配售和网下打新等方式参与REITs市场 。
接受《证券日报》记者采访的业内人士表示，银行理财子公司积极参与REITs市场 ，是低利率环境下“资产荒 ”困境与政策红利双重驱动的结果 ，同时，公募REITs市场加速扩容 ，底层资产从传统基建扩展至商业不动产 、保障房等多元领域 ，为“固收+ ”策略提供了更丰富的标的池。
紧抓市场扩容机遇
当前，REITs底层资产类型越来越丰富 ，银行理财子公司也紧抓市场发展机遇 。记者从中邮理财获悉 ，该公司依托公募REITs、机构间REITs等多层次工具，构建覆盖商业不动产 、基础设施等领域的“固收+”增强策略 ，打造穿越周期的稳健引擎 。
6月18日 ，国泰海通砂之船 、中金唯品会、汇添富上海地产与中建信投首农首批4只商业不动产REITs在上海证券交易所上市交易，标志着我国商业不动产REITs试点正式启航，迈入“商业+基建 ”双轮驱动新阶段。
针对上市的首批商业不动产REITs ，中邮理财相关部门负责人对《证券日报》记者表示 ，中邮理财通过战略配售和打新，参与中信建投首农商业REIT 、国泰海通砂之船商业REIT等项目 ，并对后续商业REITs进行了广泛储备 。经过多年深耕 ，中邮理财目前已构建起覆盖战略配售 、网下认购、扩募及二级市场交易的全链条投资能力，重点布局保租房 、能源基建 、消费基建等分红稳定的优质底层资产 。
近期 ，工银理财前瞻布局 ，对上述4只商业不动产REITs进行了系统性投资，并对后续商业REITs进行了多元化储备。此外 ，工银理财把“REITs打新 ”作为一个增强策略模块 ，嵌入“固收+”产品的框架里，利用固收类资产筑底 ，再用机构专属的打新通道去争取REITs的增强收益 。
冠苕咨询创始人周毅钦对《证券日报》记者表示 ，银行理财资金投资REITs有以下几方面考虑：一是收益稳健可持续 。公募REITs通过把基础设施等现金流稳定的资产证券化，在当前低利率环境下，其现金分派率更具吸引力 ，强制分红机制还能提供持续现金流 ，成为资金“避风港 ”，满足机构和个人对稳健收益的刚性需求。二是政策红利确定。《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》对基础设施REITs发行范围作了进一步拓展 ，长期发展空间更加明确 。三是分散资产风险 。REITs兼具不动产属性与金融产品流动性 ，将REITs纳入投资组合，能够降低单一资产依赖带来的集中度风险。
“随着市场进入常态化发行阶段 ，REITs很可能成为理财子公司‘固收+’策略的重要配置方向 ，配置将从求稳求质逐步转向系统化长期布局 。 ”苏商银行特约研究员薛洪言对《证券日报》记者表示 。
合理设定投资仓位
REITs基础资产类型多样，且易受市场波动影响。在此背景下 ，银行理财资金在进行配置时 ，如何系统评估其风险敞口，合理设定投资仓位 ，并有效管理流动性与估值波动风险 ，也考验着银行理财子公司的能力 。
薛洪言表示，面对基础资产多样和市场波动，银行理财子公司需建立穿透底层资产的系统性风控框架 。评估风险敞口时 ，应结合资产属性区分对待：基础设施类现金流可预测性强、抗周期能力突出 ，收益以稳定分红为主；商业不动产类则与消费景气度紧密相关，波动弹性更大。仓位设定上 ，应坚持分散配置原则 ，结合产品期限设计投资梯度，优先选择保障房 、高速公路等现金流稳定的板块 ，避免过度集中于单一类型或区域 。管理流动性与估值波动 ，需动态监测二级市场估值水平 、成交活跃度等指标，建立内部估值模型锚定底层资产现金流折现价值 ，当市场情绪导致价格大幅偏离时逆向平衡节奏 ，并做好应对流动性冲击的预案 。
在周毅钦看来，银行理财子公司在不动产估值、底层现金流测算、项目运营风险研判等方面 ，相关专业人才比较少 ，对物业运营 、区域产业配套等风险识别能力较弱。未来，可以适当组建专项不动产投研团队，招揽外部专业人才 ，另一方面依托优质委外机构辅助开展资产估值 、风险筛查工作 。同时 ，可以充分发挥母行集团协同优势，联动母行基建信贷业务资源 ，借助母行成熟的项目尽调、产业风控经验 ，识别底层资产潜在风险 。
薛洪言表示，对普通投资者而言 ，配置REITs产品应摒弃“稳赚不赔”或“打新必赚”的心态。具体筛选时 ，要穿透考察底层资产的运营质量 、分红稳定性与可持续性，以及基金管理人的主动管理能力 ，同时关注二级市场估值水平。从资产配置角度看 ，REITs与股债相关性较低，可作为多元化配置的补充 ，建议采用分批方式参与 ，避免一次性重仓，并理性看待价格波动，避免追涨杀跌 。
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